अचल संपत्ति न्यायशास्त्र के सम्माननीय खरीदार। एक प्रामाणिक खरीदार - न्यायिक अभ्यास। इसमें विभिन्न बिंदु शामिल हैं

1. यदि संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से मुआवजे के लिए अर्जित की गई थी, जिसके पास इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, जिसके बारे में अधिग्रहणकर्ता को पता नहीं था और पता नहीं था (एक वास्तविक खरीदार), तो मालिक को इस संपत्ति का दावा करने का अधिकार है अधिग्रहणकर्ता से इस घटना में कि संपत्ति मालिक या उस व्यक्ति द्वारा खो दी जाती है जिसे संपत्ति मालिक द्वारा कब्जे में स्थानांतरित कर दी गई थी, या एक या दूसरे से चोरी हो गई थी, या उनकी इच्छा के विरुद्ध किसी अन्य तरीके से अपना कब्जा छोड़ दिया था।

2. यदि संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से नि:शुल्क अर्जित की गई थी जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, तो मालिक को सभी मामलों में संपत्ति का दावा करने का अधिकार है।

3. वास्तविक खरीदार से धन के साथ-साथ वाहक प्रतिभूतियों का दावा नहीं किया जा सकता है।

कला पर टिप्पणी। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 302

1. कब्जे की ईमानदारी के विपरीत, जो एक दीर्घकालिक मानसिक प्रक्रिया है, अधिग्रहण की कर्तव्यनिष्ठा का अर्थ है, एक नियम के रूप में, किसी के अधिकारों का उल्लंघन नहीं करने के रूप में अपने व्यवहार के अधिग्रहणकर्ता द्वारा एक बार का मूल्यांकन। हालांकि, यदि विवादित संपत्ति के अधिग्रहण के लिए लेन-देन समय में बढ़ाया जाता है (उदाहरण के लिए, जब अनुबंध का सीधा निष्कर्ष लंबा या परामर्श से पहले होता है), तो अधिग्रहण की योग्यता लेनदेन के बारे में किसी भी जानकारी की उपलब्धता से प्रभावित होती है। कि अधिग्रहणकर्ता संपूर्ण निर्दिष्ट अवधि के दौरान उसके लिए उपलब्ध हो गया है। इसलिए, खरीदार को वास्तविक खरीदार के रूप में मान्यता नहीं दी जा सकती है, यदि भारी लेन-देन के समय, विवादित संपत्ति के संबंध में तीसरे पक्ष के दावे थे, जिसके बारे में खरीदार को पता था, और यदि इन दावों को बाद में मान्यता दी गई थी निर्धारित तरीके से वैध के रूप में (रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के खंड 24 एन आठ)।

एक अधिग्रहण को ईमानदार माना जाता है जब अधिग्रहणकर्ता के पास संपत्ति के हस्तांतरण के लिए लेनदेन की अवैधता के बारे में विश्वसनीय जानकारी (पता नहीं), और इसकी वैधता पर संदेह करने के कारण, सामान्य विचारों के आधार पर नागरिक लेनदेन में किसी भी सामान्य भागीदार के लिए स्पष्ट है। उसके लिए आवश्यक परिश्रम और विवेक के बारे में और उन परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए जिसमें लेनदेन किया गया है (पता नहीं)। अनुचित रूप से कम कीमत पर या लेनदेन के तहत संपत्ति का अधिग्रहण, जिसे पूरा करना दूसरों से छिपा हुआ है, या संपत्ति का अधिग्रहण जो स्पष्ट रूप से अलगावकर्ता से संबंधित नहीं हो सकता है, आदि को अनुचित के रूप में योग्य माना जा सकता है। इस तरह की योग्यता के लिए लापरवाह, अनुचित अधिग्रहण की परिस्थितियों का विश्लेषण प्रत्येक विशिष्ट मामले में अदालत द्वारा सबसे विस्तृत तरीके से किया जाना चाहिए, जिसमें अधिग्रहणकर्ता के व्यक्तित्व की विशेषताओं, उसके विशेष कौशल और ज्ञान, जिस वातावरण में लेनदेन होता है, उसे ध्यान में रखते हुए आदि बनाया गया था। यदि अधिग्रहणकर्ता एक कानूनी इकाई है, तो इसके अधिग्रहण में लापरवाह बुरे विश्वास के संदेह का खंडन करने के लिए, विशेष की अनुपस्थिति का उल्लेख करना व्यावहारिक रूप से अस्वीकार्य है। कानूनी ज्ञान, बाजार की स्थिति आदि के बारे में जानकारी। (अपवाद केवल सार्वजनिक और धार्मिक संगठनों के लिए व्यक्तिगत मामलों में किया जा सकता है जिनकी गतिविधियाँ नागरिक संचलन में स्थायी भागीदारी से संबंधित नहीं हैं)।

2. संकल्प संख्या 8 के पैरा 24 में रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम ने सिफारिश की है कि अदालतें अधिग्रहण की प्रामाणिकता को साबित करने का भार स्वयं अधिग्रहणकर्ता पर रखें। इस तरह की स्थिति, सिद्धांत रूप में, उनके नागरिक कानूनी संबंधों के प्रतिभागियों द्वारा अभ्यास में अच्छे विश्वास के अनुमान में तैयार किए गए अच्छे विश्वास की धारणा का खंडन करती है। व्यक्तिपरक अधिकार, लेकिन इसका उपयोग व्यावहारिक विचारों से तय होता है। अधिग्रहणकर्ता जो प्रतिशोध की प्रक्रिया में मालिक का विरोध करता है, वह मालिक के लिए पूरी तरह से अपरिचित हो सकता है, और बाद वाले को विवादित वस्तु को हासिल करने के लिए उसके लेन-देन की परिस्थितियों के बारे में जानकारी नहीं होती है; इसलिए, मालिक पर अधिग्रहण के बुरे विश्वास का सबूत देने का दायित्व थोपना अधिकांश प्रतिशोध विवादों के विचार को पंगु बना देगा। किसी भी मामले में, मालिक को दावा की गई संपत्ति के अधिग्रहण की परिस्थितियों के बारे में अदालत को जानकारी प्रदान करने के दायित्व से मुक्त नहीं किया जाना चाहिए, और यदि उसके पास ऐसा नहीं है, तो उसके पास संपत्ति की अवैधता के सबूत उपलब्ध हैं। विवादित चीज़ के अलगाव के लिए लेन-देन, जो इसके कमीशन की परिस्थितियों की परवाह किए बिना, चीज़ की विशेषताओं से ही अनुसरण करता है। , प्रतिवादी की पहचान के बारे में जानकारी, आदि।

3. एक दावे को संतुष्ट करने के लिए शर्तें तैयार करते समय, विधायक विवादित वस्तु के मालिक और उसके अधिग्रहणकर्ता के हितों की तुलना से आगे बढ़ता है। एक बेईमान क्रेता के हित संरक्षण के अधीन नहीं होंगे क्योंकि उन्हें गैरकानूनी कार्यों द्वारा हासिल किया गया है। एक कर्तव्यनिष्ठ उपार्जित अधिग्रहणकर्ता और मालिक के हितों की तुलना करते समय, बाद वाले को वरीयता दी जाती है, क्योंकि अनावश्यक अधिग्रहणकर्ता, उससे विवादित वस्तु की जब्ती की स्थिति में, उसकी तुलना में अपने संपत्ति क्षेत्र में गिरावट प्राप्त नहीं करता है। इसकी मूल स्थिति। पहले चोरी या खोई हुई वस्तु के वास्तविक लाभकारी अधिग्रहण के मामले में, दोनों पक्षों का आचरण कानूनी रूप से त्रुटिहीन है, और मालिक के हितों को इस तथ्य के कारण प्राथमिकता दी जाती है कि बाद के अधिग्रहण से पहले उसका पूर्ण अधिकार प्रभावित हुआ था। स्थान। और केवल अगर मालिक स्वेच्छा से किसी अन्य व्यक्ति को उस चीज़ के मालिक होने का अधिकार सौंपता है जो उस चीज़ को गैरकानूनी रूप से अलग करता है, तो एक वास्तविक भुगतान वाले खरीदार से चीज़ की पुष्टि की असंभवता के रूप में प्रतिकूल परिणाम मालिक पर एक तरह के रूप में लगाए जाते हैं। प्रतिपक्षकार चुनने में अविवेक के लिए मंजूरी। कानून के अर्थ के अनुसार, इस मामले में एक वास्तविक खरीदार अर्जित वस्तु पर स्वामित्व का अधिकार प्राप्त करता है।

4. एक निश्चित स्तर पर, एक अवैध लेनदेन के परिणामों को लागू करने की आवश्यकता और आवश्यकता के बीच संबंध के सवाल ने एक बहस का पात्र बना लिया। मध्यस्थता अदालतों के अभ्यास में और, विशेष रूप से, सामान्य अधिकार क्षेत्र की अदालतों में, अवैध लेनदेन के तहत शुरू में अलग की गई संपत्ति के साथ किए गए कई लेनदेन की अमान्यता के परिणामों के आवेदन पर व्यापक निर्णय थे, और वापसी पर इस तरह से अलगाववादी को विवादित संपत्ति, यहां तक ​​​​कि जब इसके लिए एक वास्तविक मुआवजे से संपत्ति को जब्त करना आवश्यक था, तो अधिग्रहणकर्ता को मुआवजा दिया गया था। यह मुद्दा मध्यस्थता की कार्यवाही के क्षेत्र में निजीकरण के परिणामों और सामान्य क्षेत्राधिकार में आवासीय परिसर के विवादों में लड़ने के मामलों में अभ्यास के लिए सबसे बड़ी प्रासंगिकता का था। रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय ने उन मामलों में लेन-देन की अमान्यता के परिणामों के आवेदन के लिए दावे को संतुष्ट करने की अक्षमता पर अपनी स्थिति को रेखांकित किया जहां विवादित संपत्ति प्रतिशोध के अधीन नहीं है, के संकल्प के अनुच्छेद 25 में रूसी संघ के सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट का प्लेनम एन 8। रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय ने इस स्थिति पर काफी स्पष्ट रूप से टिप्पणी नहीं की, स्थिति के संबंध में रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के ध्यान में आया।

21 अप्रैल, 2003 के संकल्प संख्या 6-पी में, रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय ने कहा कि कला द्वारा स्थापित रूसी संघ के संविधान का कोई विरोधाभास नहीं है। लेन-देन की अमान्यता के परिणामों को लागू करने के लिए सामान्य प्रक्रिया के रूसी संघ के नागरिक संहिता के 167, एक विशेष परिणाम के रूप में, एक अवैध लेनदेन के तहत अपने अलगाव के बाद किसी तीसरे पक्ष को पारित होने वाली चीज़ की पुष्टि की संभावना पर विचार करते हुए लेनदेन की अमान्यता के बारे में। यदि प्रतिशोध की आवश्यकता को पूरा करने के लिए कोई शर्तें नहीं हैं, तो क्षतिपूर्ति के माध्यम से और सद्भाव में प्राप्त संपत्ति के तीसरे पक्ष को वंचित करने वाली क्षतिपूर्ति के माध्यम से पार्टियों को उनकी मूल स्थिति में लाने के लिए सामान्य तंत्र का दावा नहीं किया जा सकता है।

यह माना जाना चाहिए कि, कुछ परिस्थितियों में, संपत्ति जो मूल रूप से एक लेन-देन के तहत मालिक द्वारा अलग की गई थी, एक क्षतिपूर्ति योग्य वास्तविक खरीदार से सही हो सकती है, अगर यह भ्रम, छल, धमकी, कठिन परिस्थितियों के संयोजन के प्रभाव में बनाई गई थी। , अर्थात। जब लेन-देन करने की इच्छा उन कारकों से प्रभावित होती है जो इसे विकृत करते हैं, या यदि लेनदेन हिंसा के प्रभाव में किया गया था, तो एक पक्ष और दूसरे पक्ष के प्रतिनिधि के बीच एक दुर्भावनापूर्ण समझौता; अधिकार से अधिक कानूनी इकाई; अक्षम और आंशिक रूप से सक्षम विषयों, क्योंकि इन सभी मामलों में हम विवादित संपत्ति के मालिक के कब्जे से उसकी इच्छा के खिलाफ निपटान के बारे में बात कर सकते हैं।

5. धन और वाहक प्रतिभूतियां एक वास्तविक खरीदार से पुष्टि के अधीन नहीं हैं, भले ही अधिग्रहण नि: शुल्क था। एक बेईमान खरीदार से उन पर दावा किया जा सकता है यदि कोई संकेत हैं जो उन्हें वैयक्तिकृत करते हैं।

विवादित संपत्ति को किसी ऐसे व्यक्ति से पुनः प्राप्त नहीं किया जा सकता है जो एक बेलीफ द्वारा आयोजित नीलामी के परिणामस्वरूप उसका मालिक बन गया था जो किसी इच्छुक पार्टी के दावे पर अमान्य नहीं था (सुप्रीम आर्बिट्रेशन कोर्ट के प्रेसिडियम के पत्र का अनुच्छेद 22) रूसी संघ एन 13)।

सिविल संहिता रूसी संघ:

रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 302। एक वास्तविक खरीदार से संपत्ति का दावा

1. यदि संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से मुआवजे के लिए अर्जित की गई थी, जिसके पास इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, जिसके बारे में अधिग्रहणकर्ता को पता नहीं था और पता नहीं था (एक वास्तविक खरीदार), तो मालिक को इस संपत्ति का दावा करने का अधिकार है अधिग्रहणकर्ता से इस घटना में कि संपत्ति मालिक या उस व्यक्ति द्वारा खो दी जाती है जिसे संपत्ति मालिक द्वारा कब्जे में स्थानांतरित कर दी गई थी, या एक या दूसरे से चोरी हो गई थी, या उनकी इच्छा के विरुद्ध किसी अन्य तरीके से अपना कब्जा छोड़ दिया था।

2. यदि संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से नि:शुल्क अर्जित की गई थी जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, तो मालिक को सभी मामलों में संपत्ति का दावा करने का अधिकार है।

3. वास्तविक खरीदार से धन के साथ-साथ वाहक प्रतिभूतियों का दावा नहीं किया जा सकता है।

4. अदालत ने विषय के दावे को संतुष्ट करने से इंकार कर दिया सिविल कानूनइस संहिता के अनुच्छेद 124 के पैराग्राफ 1 में संदर्भित, एक वास्तविक खरीदार से आवास की वसूली पर, जो नागरिक कानून का ऐसा विषय नहीं है, सभी मामलों में, यदि वादी के कब्जे से आवास के प्रस्थान के बाद , राज्य में स्वामित्व के अधिकार पर एक प्रविष्टि करने की तिथि से तीन वर्ष बीत चुके हैं, एक आवास के पहले वास्तविक खरीदार को पंजीकृत करें। इस मामले में, अधिग्रहणकर्ता के बुरे विश्वास की गवाही देने वाली परिस्थितियों या वादी के कब्जे से आवासीय परिसर को वापस लेने की परिस्थितियों को साबित करने का भार, अनुच्छेद 1 में निर्दिष्ट नागरिक कानून के विषय द्वारा वहन किया जाएगा। इस संहिता का अनुच्छेद 124।

दस्तावेज़ सामग्री तालिका पर लौटें: रूसी संघ का नागरिक संहिता भाग 1वर्तमान संस्करण में

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 पर टिप्पणियाँ, आवेदन का न्यायिक अभ्यास

रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्लेनम की व्याख्या

एक अनधिकृत व्यक्ति द्वारा इसके हस्तांतरण के मामले में संपत्ति की वसूली

यदि संपत्ति किसी ऐसे व्यक्ति से प्राप्त की गई थी जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, तो मालिक को अधिग्रहणकर्ता के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली के लिए दावा दायर करने का अधिकार है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301, 302) ) जब ऐसी स्थिति में संपत्ति के अलगाव के लिए लेनदेन को अमान्य करने का दावा किया जाता है, तो अदालत को मामले पर विचार करते समय रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 द्वारा स्थापित नियमों को ध्यान में रखना चाहिए।

अपने कब्जे से संपत्ति की वसूली के खिलाफ प्रतिवादी की आपत्तियां: मुआवजा और अलगाव की अक्षमता की अज्ञानता

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 के अनुसार, प्रतिवादी को उस व्यक्ति से संपत्ति के अपने भुगतान किए गए अधिग्रहण का सबूत प्रदान करके अपने कब्जे से संपत्ति की वसूली पर आपत्ति करने का अधिकार है, जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था। , जिसे वह नहीं जानता था और नहीं जानना चाहिए था (एक सच्चा खरीदार)।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 के खंड 1 और 2 को लागू करने के प्रयोजनों के लिए, अधिग्रहणकर्ता को मुआवजे के लिए संपत्ति प्राप्त नहीं माना जाता है यदि अलगावकर्ता को पूर्ण भुगतान या हस्तांतरण के लिए अन्य प्रतिफल प्राप्त नहीं हुआ है। विवादित संपत्ति जब तक अधिग्रहणकर्ता को अलगाव की अवैधता के बारे में पता था या पता होना चाहिए था।

किसी व्यावसायिक कंपनी (साझेदारी) की अधिकृत (आरक्षित) पूंजी में योगदान के रूप में की गई संपत्ति की वसूली के लिए मालिक के दावे पर विचार करते समय, अदालतों को यह ध्यान रखना चाहिए कि संपत्ति की प्राप्ति अधिकृत (आरक्षित) में योगदान के रूप में हो। ) पूंजी एक भुगतान अधिग्रहण है, क्योंकि योगदान करने के परिणामस्वरूप एक व्यक्ति एक आर्थिक कंपनी (साझेदारी) में एक भागीदार के अधिकार प्राप्त करता है।

साथ ही, अधिग्रहण का मुआवजा अपने आप में अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास की गवाही नहीं देता है।

विवादों और संपत्ति के अधिकारों पर यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर में नोट्स बनाते समय अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास की कमी

अधिग्रहणकर्ता को वास्तविक के रूप में मान्यता नहीं दी जा सकती है, यदि संपत्ति के अधिग्रहण के लिए लेन-देन के समय, यूएसआरआर में स्वामित्व का अधिकार एलियनेटर के साथ पंजीकृत नहीं था या यूएसआरआर में इस संबंध में एक मुकदमे के बारे में एक नोट था। संपत्ति। उसी समय, अलगावकर्ता के स्वामित्व के अधिकार पर एकीकृत राज्य रजिस्टर में एक प्रविष्टि अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास का निर्विवाद प्रमाण नहीं है।

प्रतिवादी को संपत्ति के वास्तविक खरीदार के रूप में पहचाना जा सकता है, बशर्ते कि जिस लेन-देन से उसने विवादित संपत्ति का कब्जा हासिल किया है, वह हर चीज में एक वैध लेनदेन के संकेतों को पूरा करता है, सिवाय इसके कि यह एक अनधिकृत अलगावकर्ता द्वारा किया गया था।

मालिक को अपने अच्छे विश्वास के बारे में अधिग्रहणकर्ता की आपत्ति का खंडन करने का अधिकार है, यह साबित करते हुए कि लेन-देन के दौरान अधिग्रहणकर्ता को संपत्ति को अलग करने के विक्रेता के अधिकार पर संदेह करना चाहिए था।

अपनी इच्छा के विरुद्ध मालिक के कब्जे से उसके निपटान पर संपत्ति को पुनः प्राप्त करना

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 के अनुच्छेद 1 के अर्थ के भीतर, मालिक को किसी और के अवैध कब्जे से अपनी संपत्ति को पुनः प्राप्त करने का अधिकार है, प्रतिवादी की आपत्ति की परवाह किए बिना कि वह एक वास्तविक खरीदार है, अगर वह साबित करता है तथ्य यह है कि संपत्ति ने अपनी इच्छा के अलावा अपना कब्जा या उस व्यक्ति का कब्जा छोड़ दिया है जिसे मालिक द्वारा हस्तांतरित किया गया था।

लेन-देन की अमान्यता, जिसके अनुसरण में संपत्ति को स्थानांतरित किया गया था, अपने आप में उस व्यक्ति के कब्जे से इसकी वापसी की गवाही नहीं देता है जिसने इस संपत्ति को उसकी इच्छा के विरुद्ध स्थानांतरित किया था। अदालतों को यह निर्धारित करने की आवश्यकता है कि क्या मालिक के पास किसी अन्य व्यक्ति को कब्जा हस्तांतरित करने की इच्छा थी।

कई प्रतिवादियों से संपत्ति की वसूली

रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के न्यायिक अभ्यास का अवलोकन

अधिकारियों के दावों पर आवासीय परिसरों को पुनः प्राप्त करना

"आवासीय परिसर की वसूली से संबंधित मामलों में न्यायिक अभ्यास की समीक्षा" सच्चे खरीदार, राज्य निकायों और स्थानीय सरकारों के दावों पर" (01.10.2014 को रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसिडियम द्वारा अनुमोदित)

रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय की स्थिति

एक वास्तविक क्रेता से बची हुई संपत्ति की वसूली

रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के दिनांक 09.11.2017 के निर्णय का पैराग्राफ 14 "2017 की दूसरी और तीसरी तिमाही के लिए रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के अभ्यास की समीक्षा के अनुमोदन पर" निम्नलिखित कहता है:

22 जून, 2017 के संकल्प संख्या 16-पी द्वारा, संवैधानिक न्यायालय ने रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302 के अनुच्छेद 1 के प्रावधान की संवैधानिकता का आकलन किया।

विचार का विषय विवादित प्रावधान था जो मालिक के अधिकार के लिए एक वास्तविक खरीदार से अपनी संपत्ति को पुनः प्राप्त करने का अधिकार प्रदान करता था, इस घटना में इस संपत्ति को उसकी इच्छा के खिलाफ मालिक के कब्जे से हटा दिया गया था, जो कि एक आवास को पुनः प्राप्त करने के मामलों के संबंध में था। संपत्ति छोड़ दी।

इस पहलू में, विवादित प्रावधान को रूसी संघ के संविधान के अनुरूप मान्यता दी गई थी।

इसके अलावा, संवैधानिक न्यायालय ने विवादित प्रावधान को रूसी संघ के संविधान के साथ असंगत के रूप में इस हद तक मान्यता दी कि यह एक आवासीय परिसर की वसूली की अनुमति देता है, जो किसी और के आवासीय परिसर के अवैध कब्जे से संपत्ति से बच गया था, जो था एक गुप्त संपत्ति, अपने वास्तविक खरीदार से, जिसने इस आवासीय परिसर को शुल्क के लिए खरीदते समय, रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर के डेटा पर भरोसा किया और, कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार, इसके स्वामित्व को पंजीकृत किया, प्रासंगिक सार्वजनिक कानूनी इकाई का मुकदमा इस घटना में कि इस सार्वजनिक कानूनी इकाई ने इसे स्थापित करने के लिए समय पर उपाय नहीं किए और इस संपत्ति के स्वामित्व को उचित रूप से औपचारिक रूप दिया।

साइट पर प्रकाशन

विशेष रूप से "किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति को पुनः प्राप्त करना" शीर्षक के तहत कुछ प्रकाशन देखें:

• प्रतिशोध या क्षतिपूर्ति? किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति को पुनः प्राप्त करना या लेनदेन की अमान्यता के परिणामों को लागू करना?
• . अवैध कब्जे और सीमा अवधि से वसूली। मध्यस्थता अभ्यास
• एक अपार्टमेंट इमारत में तकनीकी तहखाना मालिकों की आम संपत्ति के रूप में। मध्यस्थता अभ्यास

अचल संपत्ति का एक वास्तविक खरीदार - मध्यस्थता अभ्यासइस मुद्दे पर अक्सर न केवल विशेषज्ञों के लिए, बल्कि टर्नओवर में भाग लेने वालों के लिए भी रुचि होती है, जिन्होंने बाद में किसी और की संपत्ति का अधिग्रहण किया। इस लेख में, हम न केवल खरीदारों की सुरक्षा के लिए शर्तों को प्रकट करेंगे, बल्कि एक वास्तविक खरीदार से अचल संपत्ति की वसूली की बारीकियों की भी पहचान करेंगे।

सद्भावना खरीदार: स्वीकार्य सुरक्षा के लिए मानदंड

आरंभ करने के लिए, हम शब्दावली को परिभाषित करेंगे, अर्थात्, हम यह स्थापित करेंगे कि एक वास्तविक खरीदार के रूप में कौन सुरक्षा प्राप्त कर सकता है। हम इस प्रश्न का उत्तर कला के पैरा 1 में पाएंगे। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 302। एक अधिग्रहणकर्ता को स्पष्ट रूप से अच्छे विश्वास में माना जा सकता है और यदि वह निम्नलिखित मानदंडों को पूरा करता है तो उसके अधिग्रहण के लिए उससे दावा किए जाने से संरक्षित होने का हकदार है:

1. वह नहीं जानता था और उसे यह पता लगाने का अवसर नहीं मिला कि वह मालिक या उसके उचित प्रतिनिधि से नहीं, बल्कि एक ऐसे व्यक्ति से संपत्ति अर्जित कर रहा था, जिसे अलगाव का अधिकार बिल्कुल भी नहीं था।
2. प्रतिपूर्ति के आधार पर अर्जित संपत्ति (दूसरे शब्दों में, इसे उपहार के रूप में प्राप्त नहीं किया, लेकिन एक समान मुआवजा प्रदान किया - धन या अन्य मूर्त या अमूर्त मूल्य)।

अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास को चुनौती देते हुए, यह विचार करते हुए कि क्या उसे विक्रेता की शक्तियों का ज्ञान है, साक्ष्य के रूप में, आप पार्टियों के बीच अस्तित्व की पुष्टि करने वाले दस्तावेज जमा कर सकते हैं:

• पारिवारिक संबंध;
• आधिकारिक संबंध;
• संगठनों की अधिकृत पूंजी में भागीदारी;
• संबद्धता के अन्य रूप।

महत्वपूर्ण! लेन-देन के लिए मुआवजे की कसौटी के अनुसार अधिग्रहण की ईमानदारी का आकलन न केवल इसके समापन के समय, बल्कि संपत्ति के हस्तांतरण के समय, साथ ही भुगतान के दायित्व की पूर्ति के समय भी किया जाता है। यह।

इसलिए, यदि खरीदार द्वारा निर्धारित अवधि के भीतर प्रतिपूर्ति योग्य अनुबंध के तहत भुगतान नहीं किया गया था, तो उसे एक वास्तविक खरीदार के रूप में सुरक्षा की मांग करने का अधिकार नहीं है (सुप्रीम आर्बिट्रेशन के प्रेसिडियम के सूचना पत्र का खंड 4) रूसी संघ का न्यायालय "13 नवंबर, 2008 नंबर 126 के किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली से संबंधित कुछ मुद्दों पर न्यायिक अभ्यास की समीक्षा।"

आइए एक और उदाहरण दें, जब संपत्ति की प्राप्ति पर मुआवजे की कमी रक्षा करने से इनकार करने का आधार है, तो यह बिल्कुल वास्तविक अधिग्रहण प्रतीत होता है। विवादित संपत्ति को आर्थिक प्रबंधन को हस्तांतरित किया गया था एकात्मक उद्यम. अदालत ने, ऐसी संपत्ति की वसूली के लिए मालिक के दावे पर विचार करते हुए, संकेत दिया कि एकात्मक उद्यम को संपत्ति का हस्तांतरण नि: शुल्क किया गया था, और इसलिए, वास्तविक अधिग्रहण की सुरक्षा इस स्थिति पर लागू नहीं होती है।

अचल संपत्ति और इसकी विशेषताओं का एक वास्तविक खरीदार

अचल संपत्ति का एक ईमानदार खरीदार किसी अन्य से अलग होता है, सबसे पहले, उसके द्वारा ऐसी संपत्ति के स्वामित्व का अधिग्रहण राज्य पंजीकरण प्रक्रिया से जुड़ा होता है। सबसे पहले, राज्य के अधिकारियों द्वारा पंजीकरण अधिनियम का आयोग स्वामित्व की शुरुआत के क्षण को निर्धारित करता है, और दूसरी बात, यह सही धारक को विशेष सुरक्षा प्रदान करता है।

चलो याद करते हैं सामान्य नियम, बराबर में तय। 2 पी। 2 कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 223। इस नियम के अनुसार, इस संपत्ति के अलगाव के राज्य पंजीकरण के क्षण से एक वास्तविक खरीदार से एक अचल संपत्ति वस्तु के स्वामित्व का अधिकार उत्पन्न होता है। एक वास्तविक खरीदार के पंजीकृत स्वामित्व अधिकार को चुनौती देने की अनुमति केवल ऐसी संपत्ति का दावा करके और केवल कानून द्वारा स्थापित मामलों में ही दी जाती है। हम इन मामलों पर अगले भाग में अधिक विस्तार से चर्चा करेंगे।

महत्वपूर्ण! न्यायपालिका अचल संपत्ति के वास्तविक खरीदार पर विशेष आवश्यकताएं लगाती है। वे मुख्य रूप से लेन-देन करते समय खरीदार की विशेष देखभाल की अभिव्यक्ति से जुड़े होते हैं।

इस प्रकार, वोल्गा जिले के मध्यस्थता न्यायालय ने अपने निर्णय दिनांक 01.11.2016 संख्या F06-12185/2016 में, बिक्री अनुबंध का समापन करते समय खरीदार के अच्छे विश्वास का आकलन करने में एक सही-स्थापना मानदंड के रूप में सीधे परिश्रम का नाम दिया। इस मामले में, अदालत ने खरीदार की सुरक्षा से इनकार कर दिया, क्योंकि उसे पता होना चाहिए था कि संपत्ति का विक्रेता द्वारा पहले भुगतान नहीं किया गया था, लेकिन बाजार मूल्य से कम कीमत पर फिर से बेचा गया था।

अचल संपत्ति के खरीदार को निम्नलिखित से संबंधित सभी परिस्थितियों का पता लगाने के लिए उचित परिश्रम करना चाहिए:

• विक्रेता की पहचान कानूनी दर्जाऔर क्या उसे अचल संपत्ति के निपटान का अधिकार है;
• अनुबंध में निर्दिष्ट और संबंधित राज्य रजिस्टर में निहित डेटा के साथ बेची जा रही वस्तु का अनुपालन;
• तीसरे पक्ष द्वारा वस्तु के संभावित दावों की अनुपस्थिति;
• तीसरे पक्ष या सरकारी एजेंसियों/संगठनों से सहमति या अनुमोदन की उपस्थिति, यदि कानून के अनुसार आवश्यक हो।

एक वास्तविक खरीदार से संपत्ति का दावा

कला। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 302 में कई मामलों का प्रावधान है, जब अचल संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण के राज्य पंजीकरण के बावजूद, मालिक मांग कर सकता है कि वास्तविक खरीदार संपत्ति वापस कर दे:

1. खरीदार द्वारा भुगतान किए गए अधिग्रहण के मामले में - अगर यह साबित करने वाला सबूत है कि संपत्ति:
   • स्वामित्व के लिए अधिकृत मालिक या उसके प्रतिनिधि द्वारा खो दिया गया;
   • उनसे चुराया गया था;
   • उनकी इच्छा के विरुद्ध किसी अन्य तरीके से कब्जे से बाहर कर दिया गया।
2. मुफ्त खरीद के साथ - बिना किसी अतिरिक्त शर्त के।

01.10.2014 को प्रेसीडियम द्वारा अनुमोदित राज्य निकायों और स्थानीय सरकारों के दावों पर वास्तविक खरीदारों से आवासीय परिसर की वसूली से संबंधित मामलों में न्यायिक अभ्यास की समीक्षा में रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय ने संकेत दिया कि घटना में कि आवासीय परिसर मालिक द्वारा प्राप्त किया गया था, मालिक से नहीं, मालिक को एक दावे के माध्यम से दावा करने का अधिकार है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301)।

महत्वपूर्ण! एक वास्तविक खरीदार से अचल संपत्ति का दावा करने का अवसर तब भी उपलब्ध होता है, जब अधिग्रहण के मुआवजे के बावजूद, वास्तविक खरीदार के कब्जे में अचल संपत्ति का हस्तांतरण वास्तव में इस कारण से नहीं हुआ कि मालिक खुद जारी रहा इस संपत्ति का उपयोग करें (सूचना पत्र का खंड 6 № 126).

इसके बाजार मूल्य के संबंध में अचल संपत्ति के संविदात्मक मूल्य की एक महत्वपूर्ण समझ को अदालत द्वारा पार्टियों की मिलीभगत का संकेत देने वाली स्थिति के रूप में माना जा सकता है, और इसलिए, खरीदार से ऐसी संपत्ति को पुनः प्राप्त करने की संभावना (के खंड 9) सूचना पत्र संख्या 126)।

भूमि भूखंड के वास्तविक अधिग्रहण से संबंधित विशेषताएं

तथ्य यह है कि भूमि भूखंड अचल संपत्ति हैं, विशेष स्पष्टीकरण की आवश्यकता नहीं है, और इसलिए, उनके पास वही सभी विशेषताएं हैं जिनके बारे में हमने ऊपर बात की थी। फिर भी, इस खंड में हम कुछ और मुद्दों पर बात करेंगे, एक तरह से या किसी अन्य भूमि भूखंडों के ईमानदार अधिग्रहण या उनके सुधार से संबंधित:

1. खरीदार को वास्तविक खरीदार के रूप में पहचाना नहीं जा सकता अनधिकृत निर्माणएक भूमि भूखंड पर स्थित है जिस पर किसी और के अवैध कब्जे से दावा किया गया था। यह निष्कर्ष रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्रेसिडियम द्वारा सूचना पत्र "रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 222 के मध्यस्थता अदालतों द्वारा आवेदन के कुछ मुद्दों पर न्यायिक अभ्यास की समीक्षा" दिनांक 09.12.2010 में पहुंचा गया था। 143 (पृष्ठ 11)।
2. भूमि भूखंडों के पुनः प्राप्त करने से जुड़ी विशेषताएं हैं जो वन निधि का हिस्सा हैं। हम याद करते हैं कि, कला के अनुसार। रूसी संघ के वन संहिता के 8, ऐसे भूखंडों का स्वामित्व केवल रूसी संघ का हो सकता है। इससे यह निष्कर्ष निकलता है कि किसी भी मामले में वन निधि भूखंडों पर दावा किया जा सकता है, भले ही उनके खरीदार को वास्तविक खरीदार के रूप में पहचाना जा सके। इस प्रकार, प्सकोव क्षेत्रीय न्यायालय के प्रेसिडियम ने अभियोजक के साथ पक्षपात किया और वन निधि भूखंड के स्वामित्व को मान्यता दी, जो पहले नागरिक के लिए पंजीकृत था, अनुपस्थित के रूप में, इस तथ्य के बावजूद कि प्रतिपूर्ति लेनदेन के तहत बाद वाले द्वारा भूखंड का अधिग्रहण किया गया था (डिक्री का फरमान) 24 अक्टूबर 2014 नंबर 4-जी-281/2014)।
3. एक ईमानदार खरीदार के उचित परिश्रम पर सवाल उठाया जाएगा यदि उसने निर्माण क्षेत्र के संबंध में भूमि भूखंड के अनुपातहीन क्षेत्र की अनदेखी की, साथ ही भूकर दस्तावेजों में निहित भूमि भूखंड के उद्देश्य के बीच विसंगति और अनुबंध में निर्दिष्ट उद्देश्य (पश्चिम साइबेरियाई जिले के मध्यस्थता न्यायालय का डिक्री दिनांक 01.10. 2015 संख्या 04-23620/2015)।
4. इसके अलावा, भूमि भूखंडों के वास्तविक खरीदारों को संरक्षित नहीं किया जा सकता है यदि ऐसे भूखंडों के विक्रेताओं ने अदालत के फैसलों के आधार पर स्वामित्व का अधिकार हासिल कर लिया है जो बाद में रद्द कर दिए गए थे। यह निष्कर्ष रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय ने 24 मई, 2016 संख्या 18-केजी16-32 के अपने फैसले में पहुंचा था।

एक अपार्टमेंट के वास्तविक खरीदार के रूप में मान्यता के दावों पर न्यायिक अभ्यास

इस खंड में, नवीनतम न्यायशास्त्र का अध्ययन करने का समय आ गया है, एक तरह से या किसी अन्य ने आवासीय परिसर के वास्तविक खरीदार के बारे में प्रश्नों को प्रभावित किया है।

आइए उनमें से कुछ का विश्लेषण करें:

1. आइए 22 जून, 2017 नंबर 16-पी के संवैधानिक न्यायालय के निर्णय से शुरू करें, जिसने कला के अनुच्छेद 1 के प्रावधानों को मान्यता दी। निम्नलिखित मामले के लिए रूसी संघ के नागरिक संहिता के 302: जब स्थानीय अधिकारियों ने मांग की है कि (यानी, मृतक से बचा हुआ, जिसका कोई वारिस नहीं था) एक वास्तविक खरीदार से आवास, यदि आवास शुल्क के लिए खरीदा गया था और Rosreestr में पंजीकृत है। साथ ही, स्थानीय अधिकारियों ने विवादित आवास के अधिकारों को औपचारिक रूप देने के लिए समय पर कार्रवाई नहीं की। संवैधानिक न्यायालय की स्थिति को व्यवहार में सफलतापूर्वक लागू किया जा रहा है: जिस क्षण स्थानीय प्रशासन ने विवादित आवास को औपचारिक रूप देने के लिए उपाय किए, आत्मविश्वास से संपत्ति के विवादों में सबूत के विषय में प्रवेश किया (न्यायिक कॉलेजियम का निर्धारण पर) नागरिक मामले 18 जून, 2019 के रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के नंबर 5-KG19-88)।
2. हम मामले संख्या 33-43089/2016 के मामले में 2 नवंबर, 2016 के मॉस्को सिटी कोर्ट के अपीलीय फैसले को बहुत ही सांकेतिक मानते हैं। इस अधिनियम में, अदालत ने संकेत दिया कि केवल अपार्टमेंट के मालिक को ही किसी और के अवैध कब्जे से एक अपार्टमेंट का दावा करने का अधिकार है (अर्थात, प्रतिशोध का दावा दायर करने का अधिकार)।
3. जब मॉस्को सिटी कोर्ट ने 16 अगस्त, 2016 के मामले में 33-31612/2016 के मामले में अपील के फैसले को अपनाया, तो अदालत, इसके विपरीत, खरीदार के बचाव में नहीं आई। अदालत ने उसे एक वास्तविक खरीदार के रूप में मान्यता देने से इनकार कर दिया, क्योंकि उसकी इच्छा के विरुद्ध अपार्टमेंट खोने वाले मालिक के अधिकारों का उल्लंघन किया गया था (दान के दौरान, लेन-देन के लिए उसकी नोटरी सहमति प्राप्त नहीं की गई थी)।
4. एक वास्तविक खरीदार के रूप में मान्यता पर मामलों की एक विस्तृत श्रृंखला विरासत द्वारा प्राप्त अपार्टमेंट से जुड़ी है। उदाहरण के लिए, वोरोनिश क्षेत्रीय न्यायालय के 19 जुलाई, 2016 के मामले की संख्या 33-4779/2016 के अपील के फैसले को लेते हैं। इस मामले में अदालत ने खरीदार को एक वास्तविक खरीदार के रूप में पहचानने से इनकार कर दिया, क्योंकि उसने एक अपार्टमेंट खरीदते समय उचित परिश्रम नहीं दिखाया और यह स्थापित नहीं किया कि जिस व्यक्ति ने उसे अपार्टमेंट बेचा था, उसने पिछले मालिक की मृत्यु के बाद इसे हासिल कर लिया था।
5. मामला संख्या 33-9610/2016 के मामले में 18 अप्रैल, 2016 को अपील के फैसले में, मॉस्को सिटी कोर्ट ने वास्तविक खरीदार के बचाव में कहा कि आवास ने उसकी इच्छा के विरुद्ध मालिक का कब्जा नहीं छोड़ा। दायित्वों की उपस्थिति में, किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली असंभव है।

सद्भावना अधिग्रहण की शिकायत

अदालत में दायर किए गए दावों और वास्तविक अधिग्रहण से संबंधित मुद्दों के अध्ययन को 2 बड़े समूहों में विभाजित किया जा सकता है:

1. अधिग्रहणकर्ता के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली के लिए दावा (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301, 302)।

   दावों पर विचार करते समय दावों पर विचार करते समय भी वैध दावों पर नियम लागू किए जाने चाहिए, जब एक अमान्य लेनदेन के परिणामस्वरूप सुधार किया जाता है (रूसी संघ के सुप्रीम कोर्ट के 10 के प्लेनम के 04/29/2010 के संकल्प के खंड 35) , रूसी संघ के सर्वोच्च मध्यस्थता न्यायालय के प्लेनम संख्या 22 "संपत्ति के अधिकारों और अन्य अधिकारों के संरक्षण से संबंधित विवादों के समाधान के मामलों में न्यायिक अभ्यास में उत्पन्न होने वाले कुछ मुद्दों पर", इसके बाद संकल्प संख्या 10 के रूप में जाना जाता है / 22)।

   महत्वपूर्ण! संकलन करते समय दावा विवरणसंपत्ति की वसूली पर, यह सबूत देना आवश्यक है कि वादी को संपत्ति का अधिकार है। अचल संपत्ति वस्तुओं के संबंध में इस तरह के सबूत रियल एस्टेट के एकीकृत राज्य रजिस्टर से एक उद्धरण है।

   
   यदि मालिक इस दस्तावेज़ की सहायता से अपने अधिकार को साबित नहीं कर सकता है, तो उसे अन्य सबूत प्रदान करने का अधिकार है जिसके आधार पर विवादित संपत्ति पर उसके अधिकार स्थापित किए जा सकते हैं। हालांकि, राज्य संपत्ति के रजिस्टर से डेटा या इस मामले में संपत्ति की बैलेंस शीट के बारे में जानकारी को उचित सबूत नहीं माना जा सकता है (संकल्प संख्या 10/22 के अनुच्छेद 36)।
2. एक वास्तविक खरीदार के रूप में मान्यता के लिए आवश्यकताएँ।

   इस तरह के दावों को प्रारंभिक दावे के रूप में दायर किया जा सकता है, लेकिन अक्सर प्रतिशोध (यानी, एक प्रति दावा) में सुधार के दावे के प्रतिशोध में होते हैं। याद रखें कि इस मामले में साक्ष्य आधार का आधार होना चाहिए:

• लेनदेन के मुआवजे की पुष्टि करने वाले दस्तावेज और अन्य सबूत;
• दस्तावेज और अन्य सबूत दिखाते हैं कि खरीदार के पास यह जानकारी नहीं थी कि विक्रेता को संपत्ति को अलग करने का अधिकार नहीं था।

महत्वपूर्ण! योगदान के रूप में विवादित अचल संपत्ति बनाना अधिकृत पूंजीअदालतों द्वारा मुआवजे के लेन-देन के रूप में मान्यता प्राप्त है, क्योंकि जवाब में प्रतिभागी को निगम में भाग लेने का अधिकार प्राप्त होता है (संकल्प संख्या 10/22 का खंड 37)।

अधिकार के नुकसान के लिए मुआवजा

इस बात को ध्यान में रखते हुए कि एक ईमानदार खरीदार और एक मालिक जिसने आवास खो दिया है, वास्तव में इस तथ्य के परिणामस्वरूप निर्दोष रूप से पीड़ित हो सकता है कि अदालत विपरीत स्थिति लेती है, विधायक ने राज्य के बजट से मुआवजे के लिए प्रदान किया।

महत्वपूर्ण! वर्तमान में, मुआवजे की गणना 21 जुलाई, 1997 नंबर 122-FZ (अनुच्छेद 31.1) के "अचल संपत्ति के अधिकारों के राज्य पंजीकरण और इसके साथ लेनदेन" कानून के अनुसार की जा सकती है। यह 13 जुलाई, 2015 नंबर 218-FZ, यानी 1 जनवरी, 2020 तक "रियल एस्टेट के राज्य पंजीकरण पर" कानून के लागू होने तक मान्य होगा। नया कानूनसमान मुआवजे का भी प्रावधान करता है, लेकिन इसके भुगतान की शर्तें अलग होंगी (अनुच्छेद 68)।

मुआवजा अभी और बाद में दोनों पर भरोसा किया जा सकता है:

• मालिक जो एक वास्तविक खरीदार से आवास को पुनः प्राप्त नहीं कर सका;
• एक वास्तविक खरीदार जिसने फिर भी अपना अधिग्रहण खो दिया।

पुराने कानून के तहत मुआवजा प्राप्त करने की शर्तें:

• एक अदालत का फैसला जिसने कानूनी बल में प्रवेश किया है, आवास के नुकसान के रूप में हुई क्षति के लिए मुआवजे से सम्मानित किया गया है;
• इस निर्णय का निष्पादन 1 वर्ष के भीतर उन कारणों से नहीं हुआ जिनके लिए लेनदार जिम्मेदार नहीं है।

नए कानून के तहत मुआवजा प्राप्त करने की शर्तें:

• खोया हुआ आवास केवल वही होना चाहिए जो पीड़ित के लिए उपलब्ध हो;
• एक अदालत का फैसला जिसने कानूनी बल में प्रवेश किया है, आवास के नुकसान के संबंध में हुई क्षति के लिए मुआवजे से सम्मानित किया गया है;
• देनदार की मृत्यु (कानूनी उत्तराधिकारियों की अनुपस्थिति में) या देनदार संगठन के परिसमापन के कारण उपरोक्त अदालत के फैसले के तहत प्रवर्तन कार्यवाही समाप्त कर दी गई थी।

महत्वपूर्ण! दोनों ही मामलों में, मुआवजा एकमुश्त प्रकृति का है, और इसकी राशि 1,000,000 रूबल से अधिक नहीं हो सकती है।

अंत में, हम एक बार फिर जोर देते हैं कि केवल एक खरीदार जो अचल संपत्ति के लिए भुगतान करता है और नहीं जानता था और लेनदेन की अवैधता के बारे में पता लगाने में सक्षम नहीं था, उसे वास्तविक खरीदार के रूप में पहचाना जा सकता है। यदि अचल संपत्ति अधिग्रहणकर्ता के पास नि: शुल्क आती है, तो वह सद्भावना अधिग्रहण के सिद्धांत के आधार पर सुरक्षा पर भरोसा नहीं कर पाएगा।

मामले जब अंतिम अधिग्रहणकर्ता से संपत्ति का दावा किया जा सकता है और ऐसे मामले जब वसूली असंभव है

किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली के मुद्दों को रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301 और 302 द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जिसके अनुसार एक कठिन लेनदेन के तहत अर्जित संपत्ति के अंतिम खरीदार से अदालत में संपत्ति की वसूली की जा सकती है। निम्नलिखित मामले:

यदि व्यक्ति बेईमानअधिग्रहणकर्ता, तो सभी मामलों में संपत्ति की वसूली संभव है।

यदि व्यक्ति ईमानदारअधिग्रहणकर्ता, तो किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली केवल उन मामलों में संभव है जहां ऐसी संपत्ति ने अपनी इच्छा के खिलाफ मालिक के कब्जे को छोड़ दिया है।

दूसरे शब्दों में, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301 और 302 के आवेदन के अनुसार अंतिम अधिग्रहणकर्ता को अदालत में संपत्ति नहीं खोने के लिए, दो शर्तों को एक साथ देखा जाना चाहिए:

सबसे पहले, संपत्ति का अंतिम अधिग्रहणकर्ता होना चाहिए ईमानदारअधिग्रहण करने वाला।

दूसरे, मूल मालिक से संपत्ति का निपटान होना चाहिए इच्छानुसारआखरी वाला।

इस प्रकार, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 301 और 302 को लागू करने के तरीके में नागरिकों से आवासीय परिसर की वापसी की वैधता और वैधता सीधे "अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास", "बुरा विश्वास" जैसी अवधारणाओं से संबंधित है। अधिग्रहणकर्ता", "इच्छा" और "इच्छा के विरुद्ध निपटान"।

उसी समय, उपरोक्त अवधारणाओं के संकेत (निर्धारण के लिए मानदंड) का कानून में खुलासा नहीं किया गया है।

ईमानदाररूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 302 अधिग्रहणकर्ता को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित करता है, जो संपत्ति प्राप्त करते समय पता नहीं था और नहीं कर सकता थायह जान लें कि संपत्ति उस व्यक्ति से अर्जित की गई है जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं है। उसी समय, ऐसा शब्दांकन संकेत (मानदंड) स्थापित करने की अनुमति नहीं देता है जिसके द्वारा यह सटीक रूप से स्थापित करना संभव होगा कि एक व्यक्ति जानता था या कर सकता थापता है (या पता नहीं था और नहीं कर सकता थाजानें) कि संपत्ति उस व्यक्ति से अर्जित की गई है जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं है।

कानून में "बेईमान खरीदार" की अवधारणा का बिल्कुल भी खुलासा नहीं किया गया है। यह निहित है कि बेईमानसंपत्ति का अधिग्रहणकर्ता वह है जिसे किसी कारण से पहचाना नहीं जा सकता है ईमानदारअधिग्रहण करने वाला।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 302 कानून का एकमात्र मानदंड नहीं है, जो "की अवधारणा का खुलासा करने के लिए विधायक के प्रयास को दर्शाता है" ईमानदारअधिग्रहणकर्ता।"

22 अप्रैल, 1996 के संघीय कानून संख्या 39-एफजेड के अनुच्छेद 2 के अनुसार, "प्रतिभूति बाजार पर", एक सुरक्षा का वास्तविक खरीदार वह व्यक्ति होता है जिसने प्रतिभूतियां खरीदीं, उनके लिए भुगतान किया, और खरीद के समय इन प्रतिभूतियों के लिए तीसरे पक्ष के अधिकारों के बारे में नहीं जान सकता था और नहीं जान सकता था, जब तक अन्यथा सिद्ध न हो।

यह उल्लेखनीय है कि रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 302, 22 अप्रैल, 1996 के संघीय कानून संख्या 39-एफजेड "प्रतिभूति बाजार पर" के अनुच्छेद 2 के विपरीत, शब्द शामिल नहीं हैं " जब तक अन्यथा सिद्ध न हो”, जो अनिवार्य रूप से इस बारे में चर्चा को जन्म देता है कि संपत्ति के अधिग्रहण के अच्छे विश्वास (बुरा विश्वास) को कौन साबित करना चाहिए जो कि सुरक्षा नहीं है। इस मामले में न केवल निचली अदालतों, बल्कि रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय की न्यायिक प्रथा, जैसा कि नीचे दिखाया जाएगा, हाल तक एक समान नहीं रही है।

2.1.3. राज्य (नगरपालिका) की संपत्ति को अलग करने की इच्छा और राज्य द्वारा इसकी अभिव्यक्ति के तरीके, मालिक के संबंध में "इच्छा के खिलाफ निपटान" की अवधारणा - राज्य

जैसा कि पहले ही उल्लेख किया गया है, कानून के अनुसार, एक वास्तविक खरीदार से संपत्ति की जब्ती का आधार उसकी इच्छा के अलावा किसी अन्य तरीके से मालिक के कब्जे से संपत्ति के नुकसान, चोरी या निपटान के तथ्य की स्थापना है।

यदि किसी नागरिक की इच्छा की अभिव्यक्ति उसके द्वारा किए गए कार्यों के विश्लेषण के आधार पर स्थापित की जा सकती है, तो संपत्ति के मालिक के रूप में राज्य के संबंध में, इस तरह के दृष्टिकोण का आवेदन कुछ कठिनाइयों का कारण बनता है।

राज्य राज्य सत्ता और स्थानीय स्वशासन के कई निकायों के व्यक्ति में कार्य करता है, जो "राज्य की इच्छा", "राज्य की इच्छा के विरुद्ध प्रस्थान" की अवधारणाओं की कानूनी सामग्री को समझने में कठिनाइयां पैदा करता है, और जन्म भी देता है के बारे में चर्चा के लिए उचित तरीकेसंपत्ति के निपटान की इच्छा की स्थिति द्वारा अभिव्यक्ति, क्योंकि कई प्रश्न तुरंत उठते हैं:

· राज्य (नगरपालिका) की संपत्ति से राज्य की इच्छा के विरुद्ध संपत्ति के निपटान के क्या संकेत हैं?

· किस हद तक "राज्य की इच्छा के विरुद्ध सेवानिवृत्ति", जो संपत्ति का मालिक है, "सरकारी निकायों के अधिकारियों के अनुचित (गैर-पेशेवर, लापरवाह, आदि) कार्यों के कारण सेवानिवृत्ति" की अवधारणा के समान है। , जिन्हें राज्य (नगरपालिका) की संपत्ति के मालिक की शक्तियों का प्रयोग करने का कार्य सौंपा गया है?

कैसे, "राज्य की इच्छा" और "राज्य की इच्छा के खिलाफ निपटान" की अवधारणाओं के संबंध में, क्या हमें उस स्थिति पर विचार करना चाहिए जब अवैध निजीकरण के परिणामस्वरूप राज्य के स्वामित्व से संपत्ति का निपटान किया जाता है, के पंजीकरण में राज्य के किन प्रतिनिधियों ने भाग लिया?

कैसे, समान अवधारणाओं के संबंध में, उस स्थिति पर विचार करने के लिए जब एक अदालत के फैसले के आधार पर संपत्ति को राज्य के स्वामित्व से अवैध रूप से वापस ले लिया जाता है - एक राज्य प्राधिकरण (बाद में रद्द कर दिया गया)? जब उन मामलों की बात आती है जिनमें प्राधिकरण शामिल था, राज्य (नगरपालिका) संपत्ति के संबंध में मालिक की शक्तियों का प्रयोग करना, जो प्रासंगिक दावों की संतुष्टि पर आपत्ति नहीं करता था।

· एक खाली आवासीय परिसर के संबंध में कानूनी रूप से महत्वपूर्ण अनिवार्य कार्रवाई करने में दीर्घकालिक विफलता पर विचार कैसे करें - उदाहरण के लिए, मालिक की शक्तियों का प्रयोग करने वाले प्राधिकरण के अधिकृत प्रतिनिधियों की ओर से संपत्ति (कानूनी निष्क्रियता) के संबंध में राज्य (नगरपालिका) संपत्ति?

कैसे, उदाहरण के लिए, ऐसे विशेष मामले पर विचार करने के लिए जब मॉस्को के हाउसिंग पॉलिसी और हाउसिंग फंड विभाग, जो एक समय में शहर के आवास स्टॉक के संबंध में मालिक की शक्तियों का प्रयोग करता था, लंबे समय तक (तीन साल से अधिक) ) ने संबंधित आवासीय परिसर के उचित लेखांकन और सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए कानूनी रूप से महत्वपूर्ण कार्रवाई नहीं की, जिससे निर्दिष्ट अवधि के दौरान अनुबंधों के आधार पर छद्म सैन्य कर्मियों को उपरोक्त आवासीय परिसर को अवैध रूप से आवंटित करना संभव हो गया। सामाजिक भर्तीअदालत के फैसलों के आधार पर उनके बाद के निजीकरण के साथ, और फिर उन्हें तीसरे पक्ष (नागरिक - वास्तविक खरीदार) को बेच दें? मॉस्को के हाउसिंग पॉलिसी और हाउसिंग फंड विभाग के कर्मचारियों की वर्णित निष्क्रियता विवादित अपार्टमेंट को अलग करने के लिए शहर की सहमति (इच्छा) की अभिव्यक्ति है?

और यह केवल उन सवालों का हिस्सा है, जिनके जवाब कानून में उपलब्ध नहीं हैं।

इस वर्ष के अक्टूबर में, आरएफ सशस्त्र बलों के प्रेसिडियम ने "" (बाद में समीक्षा के रूप में संदर्भित) को मंजूरी दी। नाम के तर्क के विपरीत, दस्तावेज़ न केवल प्रासंगिक मामलों के उदाहरणों पर विचार करता है, बल्कि निचली अदालतों को सीधे निर्देश देता है कि उन्हें कुछ स्थितियों में कैसे कार्य करना चाहिए। क्या दस्तावेज़ विशेषज्ञों की उम्मीदों पर खरा उतरा, और यह ईसीटीएचआर और रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के पदों के साथ कैसे तुलना करता है, हम आगे की जांच करेंगे।

यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि माध्यमिक आवास बाजार में नागरिकों द्वारा खरीदे गए अपार्टमेंट के राज्य निकायों द्वारा जब्ती की समस्या कई वर्षों से मौजूद है। इसकी घटना के मुख्य कारणों में से एक जाली दस्तावेजों और उनके बाद के पुनर्विक्रय के आधार पर अपार्टमेंट का अवैध निजीकरण या अन्य अलगाव है। जब सरकारी एजेंसियों को धोखाधड़ी के तथ्य के बारे में पता चलता है, तो वे किसी और के अवैध कब्जे () से परिसर की वसूली के दावे के साथ अदालत में जाते हैं। इस मामले में, प्रतिवादी, एक नियम के रूप में, अपार्टमेंट का दूसरा या तीसरा मालिक है और यह भी संदेह नहीं करता है कि यह बहुत पहले अवैध रूप से निजीकरण किया गया था (तथाकथित "वास्तविक खरीदार")।

स्थिति इस तथ्य से जटिल है कि सामान्य क्षेत्राधिकार की अदालतों ने ऐसे मामलों में एक समान अभ्यास विकसित नहीं किया है। असहमति का विषय है, जो आपको वास्तविक खरीदार से संपत्ति को केवल तभी जब्त करने की अनुमति देता है, जब वह मालिक की इच्छा के विरुद्ध हो। यहीं से मुख्य विरोधाभास पैदा होता है। एक ओर, एक हमलावर द्वारा फर्जी दस्तावेज उपलब्ध कराने से - यानी कपटपूर्ण कार्रवाई करने से निजीकरण होता है। हालांकि, दूसरी ओर, राज्य निकाय निजीकरण समझौते पर हस्ताक्षर करता है, अर्थात यह संपत्ति को अलग करने की इच्छा व्यक्त करता है। भविष्य में, इस तरह के लेनदेन और उनके स्वामित्व के हस्तांतरण को भी सफलतापूर्वक Rosreestr के साथ पंजीकृत किया जाता है। इस संबंध में, वकीलों ने लंबे समय से इस मुद्दे पर रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा स्पष्टीकरण की तत्काल आवश्यकता पर ध्यान दिया है।

अधिग्रहणकर्ता का अच्छा विश्वास

हमारा संदर्भ

एक वास्तविक खरीदार को एक ऐसे व्यक्ति के रूप में समझा जाता है जिसने किसी अन्य व्यक्ति से मुआवजे के लिए संपत्ति अर्जित की, जिसके पास इसे अलग करने का अधिकार नहीं था, जिसके बारे में अधिग्रहणकर्ता को पता नहीं था और उसे पता नहीं होना चाहिए था।

सबसे पहले, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसिडियम ने उन परिस्थितियों को सूचीबद्ध किया जो अदालतों को यह समझने के लिए स्थापित करना चाहिए कि अधिग्रहणकर्ता अच्छे विश्वास में है या नहीं:

• मालिक के कब्जे से या उस व्यक्ति के कब्जे से संपत्ति के निपटान का तथ्य जिसे मालिक ने अपनी इच्छा से या उनकी इच्छा के विरुद्ध कब्जे में स्थानांतरित किया था;
• संपत्ति के अधिग्रहण का मुआवजा (अनावश्यकता);
• क्या अधिग्रहणकर्ता जानता था या नहीं जानता था और उसे यह नहीं जानना चाहिए था कि संपत्ति उस व्यक्ति से अर्जित की गई थी जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था।

साथ ही, रूसी संघ के सुप्रीम कोर्ट के प्रेसिडियम ने इस मुद्दे को उठाया कि संबंधित विवादों पर विचार करते समय वादी (राज्य या नगर निकाय) और प्रतिवादी (अपार्टमेंट के खरीदार) को क्या साबित करना चाहिए। इस प्रकार, वादी को विवादित संपत्ति के अपने स्वामित्व और इस तथ्य को साबित करना होगा कि अवैध मालिक के पास यह संपत्ति है। उसी समय, राज्य या नगरपालिका संपत्ति के रजिस्टर में अचल संपत्ति की उपस्थिति, साथ ही यह तथ्य कि संपत्ति वादी की बैलेंस शीट पर है, अपने आप में इस संपत्ति के स्वामित्व या इसके कानूनी कब्जे का प्रमाण नहीं है। . प्रतिवादी को यह साबित करना होगा कि आवास एक प्रतिपूर्ति योग्य लेनदेन के तहत उसके द्वारा अधिग्रहित किया गया था, और साथ ही वह यह नहीं जानता था और यह नहीं जानना चाहिए था कि जिस व्यक्ति से उसने संपत्ति अर्जित की थी, उसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था।

राय

ऐलेना नखिमोवा, मॉस्को सिटी बार एसोसिएशन की लॉ फर्म नंबर 16 "नखिमोवा एंड पार्टनर्स" की वकील:

"यह समीक्षा के उपरोक्त प्रावधानों से निम्नानुसार है कि वादी को अपनी इच्छा के विरुद्ध अपने रहने वाले क्वार्टर के निपटान को अदालत में साबित करने की आवश्यकता से मुक्त किया गया है। यह परिस्थिति, जैसा कि माना जाता था, माना जाता है। वादी को साबित करना होगा, हैं एक वस्तुनिष्ठ प्रकृति का, और "इच्छा के विरुद्ध प्रस्थान" न्यायिक मूल्यांकन पर आधारित एक व्यक्तिपरक परिस्थिति है।

के रूप में जाना जाता है, में रूसी कानून"इच्छा के विरुद्ध प्रस्थान" शब्द के अर्थ का खुलासा नहीं किया गया है। व्यवहार में, दुर्लभ अपवादों के साथ, "मालिक की इच्छा के विरुद्ध निकासी" और "स्वामी के अधिकारियों के अनुचित (गैर-पेशेवर, लापरवाही, आदि) कार्यों के कारण निकासी" की अवधारणा के बीच एक समान चिन्ह लगाया जाता है। न्यायिक अभ्यास को इन अवधारणाओं (विशेष रूप से विचाराधीन विवादों की श्रेणी के संबंध में) के बीच अंतर पर आधिकारिक स्पष्टीकरण की सख्त आवश्यकता है।

कानूनी रूप से महत्वपूर्ण परिस्थितियों के लिए जिन्हें प्रतिवादी द्वारा साबित किया जाना चाहिए, यहां यह माना जाना चाहिए कि रूसी संघ का सर्वोच्च न्यायालय, दुर्भाग्य से, इस दृष्टिकोण का पालन करता है कि विवादों की इस श्रेणी के लिए अच्छे विश्वास का कोई अनुमान नहीं है प्रतिवादी - अपने अच्छे विश्वास को साबित करने के लिए उस पर बोझ डाला जाता है। मेरी राय में, प्रतिवादी की सद्भावना की धारणा का प्रश्न अत्यंत महत्वपूर्ण है, क्योंकि राज्य निकायों और स्थानीय सरकारों के साथ विवादों में, नागरिक निश्चित रूप से एक कमजोर पक्ष हैं और उन्हें अतिरिक्त राज्य संरक्षण और उनके अधिकारों और कानूनी रूप से संरक्षित हितों की अतिरिक्त गारंटी की आवश्यकता होती है। .

अपनी समीक्षा में, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसिडियम ने इस बात पर जोर दिया कि अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास को निर्धारित करने में, अदालतों को न केवल विक्रेता के स्वामित्व पर यूएसआरआर में एक प्रविष्टि की उपस्थिति को ध्यान में रखना होगा। यह पता लगाने लायक है कि क्या लेन-देन का समापन करते समय नागरिक ने उचित परिश्रम दिखाया, अपार्टमेंट को अलग करने वाले व्यक्ति के अधिकारों और मामले की विशिष्ट परिस्थितियों के कारण अन्य तथ्यों को स्पष्ट करने के लिए उसने क्या उपाय किए। उदाहरण के लिए, यह स्थापित किया जाता है कि क्या जब्ती सहित अलगाव के समय कोई बाधा थी, और यह भी कि अधिग्रहणकर्ता ने अधिग्रहण से पहले आवासीय परिसर की जांच की थी या नहीं

क्रेता के अच्छे विश्वास का प्रमाण अचल संपत्ति के शीर्षक के सभी दस्तावेजों से परिचित होने के साथ-साथ अचल संपत्ति के विक्रेता के स्वामित्व के अधिकार के आधार का पता लगाने से भी हो सकता है। उसी समय, यदि अधिग्रहणकर्ता को पता था कि जब तक भारी लेन-देन किया गया था, तब तक विवादित संपत्ति के संबंध में तीसरे पक्ष के दावे थे, और यदि ऐसे दावों को बाद में वैध के रूप में मान्यता दी गई थी, तो अदालत सक्षम नहीं होगी उसे अच्छे विश्वास में पहचानें।

राय

मॉस्को बार एसोसिएशन "कन्याज़ेव एंड पार्टनर्स" के वकील ज़िन्नूर ज़िन्नाटुलिन:

"समीक्षा में वास्तविक खरीदारों की सुरक्षा पर अदालतों में वास्तव में कमी की स्थिति शामिल नहीं है। एक अपार्टमेंट खरीदते समय खरीदार को सभी दस्तावेजों का पूरी तरह से अध्ययन करने के लिए मजबूर करने वाली प्रणाली - न केवल प्रत्यक्ष विक्रेता, बल्कि विक्रेता के दस्तावेज भी उसका विक्रेता, और इसी तरह, काम करना जारी रखता है। यह आश्चर्य की बात है कि, एक नागरिक होने के नाते क्यों कानून का शासन, अचल संपत्ति खरीदते समय, आप केवल Rosreestr डेटा पर ध्यान केंद्रित नहीं कर सकते। यूएसआरआर से उद्धरण प्राप्त करना, अपार्टमेंट का निरीक्षण करना और इस आधार पर एक वास्तविक खरीदार माना जाना तर्कसंगत प्रतीत होगा। काश, आरएफ सशस्त्र बल एक अलग स्थिति लेते।"

यदि अधिग्रहणकर्ता को अंततः वास्तविक के रूप में मान्यता दी जाती है, तो, जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, संपत्ति को उससे तभी प्राप्त किया जा सकता है जब उसने मालिक को उसकी इच्छा के विरुद्ध छोड़ दिया हो। इस परिस्थिति को स्पष्ट करते समय अदालतों को क्या ध्यान रखना चाहिए, इसकी समीक्षा में रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसिडियम ने भी समझाया था।

अपार्टमेंट को अलग करने के लिए मालिक की इच्छा

आरएफ सशस्त्र बलों का प्रेसिडियम दो मुख्य स्थितियों पर विचार करता है।

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संपत्ति को उस व्यक्ति के कार्यों के परिणामस्वरूप मालिक से हटा दिया जाता है जिसे इसे अलग करने का अधिकार नहीं था।उसी समय, अधिकृत निकाय ने अपार्टमेंट के अलगाव पर एक समझौता नहीं किया और सीधे कोई कार्रवाई नहीं की। उदाहरण के लिए, स्वामित्व का अधिकार पंजीकृत किया जाता है, क्योंकि फर्जी पंजीकरण दस्तावेजों को सीधे रोसेरेस्टर में जमा किया जाता है या बाद में रद्द किए गए अदालत के फैसले को रद्द कर दिया जाता है। इस मामले में, अपार्टमेंट को मालिक की इच्छा के विरुद्ध सेवानिवृत्त के रूप में मान्यता दी जाती है, और किसी अन्य व्यक्ति के अवैध कब्जे से पुनः प्राप्त किया जा सकता है, जिसमें एक वास्तविक खरीदार भी शामिल है।

सच है, इस स्थिति में, यह सवाल उठता है कि एक वास्तविक खरीदार का भाग्य स्वयं मालिक की नहीं, बल्कि अन्य राज्य निकायों (रोसरेस्टर, अदालतों, रजिस्ट्री कार्यालय) के अधिकारियों की त्रुटियों या अवैध कार्यों से कैसे प्रभावित होना चाहिए। नोटरी कार्यालयों के रूप में। सबसे पहले, उनमें से कुछ को लेनदेन की शुद्धता और सही निष्पादन सुनिश्चित करना चाहिए आवश्यक दस्तावेज़- लेकिन वे हमेशा इस दायित्व को पूरा नहीं करते हैं। दूसरे, अवैध निजीकरण या अपार्टमेंट के अन्य अलगाव का आधार अक्सर फर्जी पावर ऑफ अटॉर्नी, वसीयत, विरासत के प्रमाण पत्र, विवाह प्रमाण पत्र, अदालत के फैसले होते हैं जो संबंधित अधिकारियों की भागीदारी के बिना नहीं किए जा सकते।

"अन्य राज्य निकायों और स्थानीय सरकारों के अधिकारियों की गलती के माध्यम से राज्य निकायों और स्थानीय सरकारों से आवासीय परिसरों के निपटान का मुद्दा समीक्षा में परिलक्षित नहीं हुआ। ऐसा लगता है कि ऐसी स्थितियों के लिए स्पष्टीकरण भी दिया जाना चाहिए, इसके अलावा, पक्ष में नागरिकों का, चूंकि, केवल इस तरह का निष्कर्ष मानवाधिकारों और मौलिक स्वतंत्रता के संरक्षण के लिए कन्वेंशन के प्रावधानों के विश्लेषण और मानव अधिकारों पर ईसीटीएचआर के अभ्यास से पता चलता है, "ऐलेना नखिमोवा टिप्पणी करते हैं।

निर्णय से

"शीर्षक की शुद्धता सुनिश्चित करने के लिए इतने सारे नियामक प्राधिकरणों के साथ, न तो आवेदक और न ही किसी अन्य तीसरे पक्ष - अपार्टमेंट के खरीदार - को कमियों के कारण स्वामित्व की समाप्ति के जोखिम का आकलन करना चाहिए था जिसे विशेष रूप से शुरू की गई प्रक्रियाओं के तहत समाप्त किया जाना था। इस उद्देश्य के लिए अधिकारियों की चूक संपत्ति के एक वास्तविक खरीदार के खिलाफ बाद के प्रतिबंधों को उचित नहीं ठहरा सकती है।<….>न्यायालय दोहराता है कि सार्वजनिक प्राधिकरणों की गलतियों या गलत अनुमानों को संबंधित व्यक्तियों के लाभ की सेवा करनी चाहिए [ईसीटीएचआर के समक्ष मामले के संदर्भ में - अपार्टमेंट के खरीदार। - लाल।], विशेष रूप से अन्य परस्पर विरोधी हितों की अनुपस्थिति में। दूसरे शब्दों में, किसी सार्वजनिक प्राधिकरण द्वारा की गई किसी भी त्रुटि का जोखिम राज्य द्वारा वहन किया जाना चाहिए, और संबंधित व्यक्ति की कीमत पर त्रुटियों को ठीक नहीं किया जाना चाहिए।

यह ध्यान देने योग्य है कि विचाराधीन समीक्षा में, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्रेसिडियम ने भी एक बार फिर जोर दिया कि सामान्य क्षेत्राधिकार की अदालतों को रूस के संबंध में जारी किए गए ईसीटीएचआर के निर्णयों में तैयार कानूनी पदों को ध्यान में रखना चाहिए ( 27 जून, 2013 संख्या 21 "") के रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के प्लेनम के संकल्प के आधार पर।

2

मालिक द्वारा अपने कार्यों के परिणामस्वरूप संपत्ति का निपटान किया जाता है।उदाहरण के लिए, एक राज्य या नगर निकाय ने एक नागरिक को एक अपार्टमेंट के स्वामित्व के हस्तांतरण पर एक समझौते पर हस्ताक्षर किए, यानी उसने इसे अलग करने के लिए कदम उठाए। हालांकि, लेनदेन जाली दस्तावेजों के आधार पर किया गया था और कानून द्वारा अमान्य है। फिर भी, जैसा कि रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्रेसिडियम द्वारा उल्लेख किया गया है, ऐसी स्थिति में, आवासीय परिसर के अलगाव के लिए लेनदेन की अमान्यता अपने आप में मालिक की इच्छा के विरुद्ध अचल संपत्ति के निपटान का संकेत नहीं देती है।

इस प्रकार, एक वास्तविक खरीदार से संपत्ति को पुनः प्राप्त नहीं किया जा सकता है यदि यह स्थापित हो जाता है कि अधिकृत निकाय वास्तविकता के साथ प्रस्तुत दस्तावेजों के अनुपालन को सत्यापित कर सकता है, लेकिन उचित परिश्रम नहीं दिखाया। इस मामले में, शीर्षक के प्रासंगिक दस्तावेज जारी करते समय, साथ ही साथ विवादित अपार्टमेंट के अनुबंध और स्वामित्व को पंजीकृत करते समय, मकान मालिक की इच्छा उसके द्वारा व्यक्त की जाती है।

रूसी संघ के सशस्त्र बलों और कई निचली अदालतों का अभ्यास इसकी पुष्टि करता है, विशेष रूप से, वे ध्यान दें कि दस्तावेजों का सत्यापन निजीकरण समझौते को समाप्त करने वाले राज्य निकाय की जिम्मेदारी है। इसके अलावा, अदालतों की स्थिति के आधार पर, यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि रोसेरेस्टर के साथ हस्ताक्षरित और पंजीकृत संपत्ति के अलगाव पर समझौता पहले से ही मालिक की इच्छा को इंगित करता है। इस स्थिति में वसीयत (धोखा, भ्रम) के दोषों की उपस्थिति कोई मायने नहीं रखती।

रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय ने भी इसी भावना से बात की: अपनी स्थिति के अनुसार, विधायक को कार्यान्वयन के लिए ऐसे तरीकों और तंत्रों को प्रदान करना चाहिए। संपत्ति के अधिकार, जो न केवल मालिकों को सुरक्षा प्रदान करेगा, बल्कि वास्तविक खरीदारों को नागरिक संचलन में प्रतिभागियों के रूप में भी सुरक्षा प्रदान करेगा। अन्यथा, वास्तविक खरीदारों की एक विस्तृत श्रृंखला के लिए, संपत्ति के गैर-कानूनी नुकसान का जोखिम होगा, जिसका दावा क्षतिपूर्ति के क्रम में किया जा सकता है [प्रत्येक पक्ष लेन-देन के तहत प्राप्त अन्य सभी चीज़ों को वापस करने के लिए बाध्य है। - ईडी।] ().

हालांकि, जैसा कि मॉस्को शहर में मानवाधिकार आयुक्त द्वारा 2013 में प्रकाशित एक विशेष रिपोर्ट में उल्लेख किया गया है एलेक्ज़ेंडर मुज़िकान्त्स्की(अब आरएफ ओपी के उप सचिव) ईसीटीएचआर, रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय और रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के पदों के बावजूद, वास्तविक खरीदारों के अधिकारों की रक्षा की समस्या पर, शहर की अदालतें अभी भी निर्णय नहीं लेती हैं इसी तरह के मामलों में वास्तविक खरीदारों के पक्ष में। इसी समय, वास्तविक खरीदारों के पक्ष में मास्को क्षेत्र में किए गए निर्णयों का प्रतिशत महत्वहीन है। इस समस्या पर विशेष ध्यान और मॉस्को में इसकी तीक्ष्णता अचल संपत्ति के बड़े बाजार के कारण आकस्मिक नहीं है जो कि क्षेत्रों की तुलना में अधिक महंगा है। उसी समय, अलेक्जेंडर मुजिकांत्स्की के अनुसार, रूसी संघ के अन्य क्षेत्रों में व्यावहारिक रूप से ऐसी कोई समस्या नहीं है।

राय

रूसी संघ के सिविक चैंबर के उप सचिव अलेक्जेंडर मुज़िकांत्स्की:

"कई क्षेत्रों में, वास्तविक होमबॉयर्स की समस्या पर कोई न्यायिक प्रथा नहीं है, और जहां है, वहां अधिकांश मामलों में निवासियों के पक्ष में निर्णय लिया जाता है। न्यायालय स्थानीय कार्यकारी अधिकारियों को सही ठहराने से इनकार करते हैं [किसी और की संपत्ति को पुनः प्राप्त करना] अवैध कब्जा - ईडी।]. इसके अलावा, वे अक्सर ईसीटीएचआर के निर्णय और रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के संदर्भ में और सरल तर्क के संदर्भ में मना कर देते हैं: यदि आपने स्वयं निजीकरण पर दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर किए हैं, तो अब आप यह क्यों कह रहे हैं कि यह है गैरकानूनी?

लेन-देन को अमान्य के रूप में मान्यता और मान्यता के आवेदन के लिए शर्तें

रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्रेसिडियम ने भी उपयोग करने के लिए आधारों को चित्रित किया और। पहले मानदंड किसी और के अवैध कब्जे से संपत्ति की वसूली को विनियमित करते हैं (पुष्टि का दावा), अधिग्रहणकर्ता के अच्छे विश्वास के स्पष्टीकरण की आवश्यकता होती है, संपत्ति को अलग करने के लिए मालिक की इच्छा, लेनदेन का मुआवजा और इसके अमान्यकरण के लिए प्रदान नहीं करता है। दूसरे मानदंड लेन-देन की मान्यता को अमान्य मानते हैं, कानूनी परिणामों को शामिल नहीं करते हैं, साथ ही साथ हस्तांतरित संपत्ति की वापसी, पार्टियों के अच्छे विश्वास या बुरे विश्वास की परवाह किए बिना।

यदि प्रतिवादी (क्रेता) ने वादी (राज्य या नगरपालिका प्राधिकरण) के साथ आवास के हस्तांतरण पर सीधे एक समझौते का निष्कर्ष नहीं निकाला है, लेकिन बाद के लेनदेन के हिस्से के रूप में किसी अन्य व्यक्ति से इस संपत्ति का अधिग्रहण किया है, तो नियम लागू होते हैं। उसी समय, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि वादी ने अपने अधिकार की रक्षा के लिए किस तरह से चुना: किसी और के अवैध कब्जे से आवासीय परिसर की वसूली के लिए दावा () या एक अपार्टमेंट के अलगाव के लिए लेनदेन की अमान्यता के लिए (), या एक ही समय में ऐसी आवश्यकताओं का विवरण। यदि यह स्थापित हो जाता है कि अधिग्रहणकर्ता सद्भाव में है, तो आदेश में दावों को अस्वीकार किया जाना चाहिए।

हालांकि, पहला लेन-देन, जो सीधे राज्य या नगरपालिका प्राधिकरण और उस व्यक्ति के बीच संपन्न होता है जिसे अपार्टमेंट स्थानांतरित किया गया था, उदाहरण के लिए, धोखेबाज से नुकसान की बाद की वसूली के उद्देश्य से अमान्य हो सकता है। इससे पहले, इस मुद्दे पर रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय () द्वारा भी इसी तरह की स्थिति व्यक्त की गई थी। यह स्थिति अत्यंत महत्वपूर्ण प्रतीत होती है, क्योंकि व्यवहार में, वास्तविक खरीदारों से आवास को पुनः प्राप्त करने के दावों को संतुष्ट करते समय, अदालतें कभी-कभी एक साथ लागू होती हैं और, जो रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय और संवैधानिक न्यायालय के पदों से निम्नानुसार है। रूसी संघ, विनियमन का एक अलग विषय है।

सीमाओं के क़ानून की गणना

रूसी संघ के सशस्त्र बलों के प्रेसीडियम ने नोट किया कि किसी और के अवैध कब्जे से अचल संपत्ति की वसूली के दावे मालिक के अस्तित्व के बारे में पता लगाने या पता लगाने के क्षण से तीन साल की सामान्य सीमा अवधि के अधीन हैं। USRR ( ; ) में संगत प्रविष्टि।

हालांकि, अचल संपत्ति के अधिकार या इसके भार पर यूएसआरआर में एक प्रविष्टि का मतलब यह नहीं है कि जिस दिन से इसे यूएसआरआर में दर्ज किया गया था, उस व्यक्ति को अधिकार के उल्लंघन के बारे में पता था या पता होना चाहिए था। इसलिए, निर्दिष्ट आवश्यकताओं के लिए सीमा अवधि की शुरुआत का क्षण किसी विशेष मामले की परिस्थितियों के आधार पर निर्धारित किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, उस दिन से जब मालिक को एक आपराधिक मामले की शुरुआत के बारे में पता चला, आयोग खोजी कार्रवाई ().

रूसी संघ के सर्वोच्च न्यायालय की यह स्थिति महत्वपूर्ण महत्व की है, क्योंकि कभी-कभी अदालतें, वास्तविक खरीदारों के खिलाफ प्रतिशोध के दावों पर विचार करते हुए, न केवल उस समय को गलत तरीके से निर्धारित करती हैं जब सीमा अवधि शुरू हुई, बल्कि अवधि भी। विशेष रूप से, वे मालिक के अधिकारों को उल्लंघन से बचाने के लिए सीमाओं के क़ानून पर प्रावधानों द्वारा निर्देशित होते हैं, जो कब्जे से वंचित करने से संबंधित नहीं हैं - तथाकथित नकारात्मक दावे ()। तथ्य यह है कि सीमाओं का क़ानून नकारात्मक दावों पर बिल्कुल भी लागू नहीं होता है ()।

परिणामस्वरूप, वास्तविक खरीदारों के अपार्टमेंट को कभी-कभी 10 या उससे अधिक वर्षों के बाद पुनः प्राप्त किया जाता है जब राज्य एजेंसी ने अपने अलगाव के दौरान धोखाधड़ी की कार्रवाइयों के बारे में सीखा (मास्को के टैगांस्की जिला न्यायालय का 17 सितंबर, 2013 का निर्णय संख्या 2-1626 / 2013 के मामले में) , मास्को के टैगांस्की जिला न्यायालय का निर्णय 24 दिसंबर, 2013 को मामला संख्या 2-2678/2013 के मामले में, मास्को के गोलोविंस्की जिला न्यायालय का निर्णय 29 नवंबर, 2013 को मामला संख्या 2-3931/2013)। तथा । यह नहीं कहा जा सकता कि प्रतिशोध का दावाजब वे लागू होते हैं तो सीमा अवधि लागू नहीं होती है।

इस प्रकार, एक ओर, समीक्षा में शामिल हैं उपयोगी जानकारी, जो ईमानदार खरीदारों से आवास निकासी की समस्या को हल करने में सकारात्मक भूमिका निभानी चाहिए। हालाँकि, उनके अधिकारों की रक्षा के कुछ सामयिक मुद्दे अनसुलझे हैं। साथ ही, समीक्षा के कुछ प्रावधानों को भी अस्पष्ट रूप से माना जाता है।

यह भी नहीं भूलना चाहिए कि वास्तविक खरीदारों की समस्या न केवल कानून प्रवर्तन के क्षेत्र में है, बल्कि यह स्पष्ट रूप से भ्रष्टाचार घटक से भी संबंधित है। सरकारी संसथानऔर नोटरी कार्यालय। इस तरह के निष्कर्ष पर, विशेष रूप से, इस विषय पर गर्मियों में आयोजित ओपी आरएफ के प्रतिभागियों द्वारा पहुंचा गया था।

इस समस्या को हल करने में अंतिम भूमिका वरिष्ठ अधिकारियों, विशेष रूप से मास्को शहर के नेताओं की राजनीतिक इच्छाशक्ति द्वारा नहीं निभाई जाती है, जिन्हें इस संबंध में रूसी संघ के घटक इकाई की नीति को समायोजित करने से किसी भी चीज से रोका नहीं जाता है। , राज्य निकायों के अपूर्ण कार्य के लिए - नागरिकों से आवास को जब्त करने की अक्षमता पर आरएफ सशस्त्र बलों, आरएफ संवैधानिक न्यायालय, ईसीएचआर के स्पष्ट पदों को ध्यान में रखते हुए।